寻觅转型路径 房企看好特色小镇

7月1日，第十七届洛带客家水龙文化节暨2017年首届洛带音乐啤酒节在成都市龙泉驿区洛带镇博客广场开幕。本报记者 郝飞 摄

□本报记者 文强

“我最近一直在找省内比较有文化底蕴、适合旅游地产开发、适合长远发展的区域，准备转型发展。”省内某品牌房地产开发商负责人告诉四川日报记者，面对政策调控的影响和国内大型品牌企业的“挤压”，如果不快速找到适合的转型渠道，企业有可能要在这一轮的调控之下“牺牲”。

日前，住建部发布关于拟公布第二批中国特色小镇名单的公示，拟将成都市郫都区三道堰镇等276个镇认定为第二批全国特色小镇，其中四川省包括成都市郫都区三道堰镇、自贡市自流井区仲权镇、广元市昭化区昭化镇、成都市龙泉驿区洛带镇等13个镇入围。

近一段时间，记者在采访中了解到，四川越来越多的房企把转型的目标都瞄准了特色小镇。那么特色小镇该如何建?要注意哪些问题?有哪些模式?存在什么风险?是“馅饼”还是“陷阱”?

政策助推 首批省级特色小镇建设

2016年7月1日，住房城乡建设部等联合发布了《关于开展特色小镇培育工作的通知》，计划到2020年培育1000个左右特色小镇。今年5月26日，住建部办公厅发布《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》，要求全国总共申报特色小镇300个，其中四川推荐名额有13个。随后的6月26日,省住建厅发布消息称，四川首批省级特色小镇敲定，成都市郫都区三道堰镇、德阳市罗江县金山镇等42个镇入选，这些入选镇有望获得相关政策支持。

据悉，四川首批省级特色小镇从今年3月启动申报评选，除了去年入选“中国特色小镇”的成都市郫都区德源镇等7个镇自动纳入外，全省在300个“百镇建设行动”试点镇中新增评选了35个镇。入选省级特色小镇，除了满足国家培育特色小镇时提出的应当具有特色鲜明的产业形态、和谐美丽的宜居环境、彰显特色的传统文化、便捷完善的设施服务、充满活力的体制机制等要求外，四川省着重要求在宜居环境、产业形态两大方面要具备一定特色和优势。

省住建厅相关负责人介绍，此次评选旨在深化拓展四川“百镇建设行动”，培育一批环境“青而绿”、形态“小而美”、产业“特而优”、机制“新而活”的特色镇。目前，我省正参照邻省(市)对省级特色小镇的扶持办法，研究出台对首批省级特色小镇建设的相关扶持政策。

“大邑县安仁镇是成功的特色小镇经典案例。”成都健鹰地产总经理杨健鹰说，这个地方除有名的“公馆”特色之外，最具特色的就是“博物馆”，这也算是四川房地产开发商转型的一个成功案例。

“特色小镇” 要强化产业支撑

在中国旅游协会休闲度假分会秘书长魏小安看来，当前几乎所有的特色小镇都在讨论“+旅游”。这种“小镇+旅游”实际是消费聚集，聚集不了多少其它产业。并不是所有的“小镇+旅游”都能成功的，1000个特色小镇建设，应该聚焦的旅游新领域有两种，一个休闲度假新领域，一个生活品质新领域。当然以此划分也不能笼统地成为“旅游小镇”，除了观光性质的“旅游小镇”之外，还有观光休闲度假结合的“度假小镇”和“休闲小镇”。

中景信旅游投资总经理黎志表示，一个小镇的建设如果要3年见效，最多只能做到“粗打造”，靠这种模式打造成功的特色小镇数量很少。国内目前最成功的“小镇+旅游”代表案例之一——乌镇，真正做到了以下几点，实现了乌镇的整体成功打造。关注产业规模和产权选择，以拿下产权作为资本运作的前提可能;做好产品规划、战略规划和产品运营模式，以系统性的规划确定产品的受众定位，而不是单一的、节点式的打造;景区设计有爆点：5分钟一小景，10分钟一大景，半小时一爆点，在游览过程中塑造吸引物。

“当前形势下开发商转型选择投资特色小镇，不能盲目地以‘旅游’圈地，最后建成房子来出售。”四川省工商联文化产业协会副会长曾祥庸说，如果选择这样的模式来转型，只有“死路一条”。特色小镇在发展过程中应该以集约、绿色、低碳、智慧、人文的理念为主，寻求能够支撑的产业。

房企转型 需避免“一条腿”走路

“特色小镇的建设是拉动整体经济向好发展不可忽略的重要引擎。”魏小安认为，“特色小镇”概念的提出，以计划建设的1000个小镇计算，能够带动3万-5万亿元的整体投资，形成一个大投资的新领域，对国民经济的增长能拉动约2个百分点。

“目前一些热点区域的土地不好拿，公司正在寻求有资源的区域准备参与特色小镇的建设。”某品牌房地产开发商负责人告诉记者，房地产发展到今天，不能简单地停留在修房、卖房的模式上循环，其原由，一方面是竞争加剧;另一方面是要在产业链上解决企业的可持续性发展问题，就必须要有一套新的发展思路，而国家正在推广的特色小镇项目值得一试。

“时下，很多房地产企业转向特色小镇的开发、建设、运营是有一定道理的。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎认为，房地产企业转向特色小镇应该从发展的理念、运营的能力、发展的模式等方面做出改进。

此外，在特色小镇的发展过程中应追求综合性收益，包括房产、地产、产业开发、资本投资，以及特色小镇发展可能对于其他相关方面提升所带来的收益。房地产企业不能只追求把房子卖掉，从中赚取收益，而应该通过获得综合收益不断发展。

同时，一个特色小镇所需要的资源和支撑远远不是一个房地产大盘开发那样的资源模式，因此，房地产企业应通过广泛链接更多资源，以推动特色小镇的可持续发展，从而可以避免房企转型后缺乏产业支撑的“一条腿”模式。