去除楼市炒作功能让房子回归居住本原

把住房作为赚钱工具的性质去除，才能让住房投机炒作者无利可图。刘道伟作

□易宪容

日前召开的2016年中央经济工作会议上，习近平总书记发表重要讲话，分析当前国内国际经济形势，总结2016年经济工作，阐明经济工作指导思想，部署2017年经济工作。李克强总理在讲话中阐述了明年宏观经济政策取向，对明年经济工作作出具体部署。可以说，2016年中央经济工作会议公告中的新提法不少，其中的亮点之一就是对中国的房地产市场或住房的性质进行了重新定位，确立未来中国房地产市场发展的基本原则，即“房子是用来住的，不是用来炒的”。如果这个原则能够真正地落实，并转化为相关的各种房地产政策，那么从2017年开始，中国的房地产市场将发生根本性转变。这种转变不仅是中国房地产市场的性质发展根本性转变，也是一次房地产市场中的重大利益关系调整。

让楼市转型为消费居住为主

要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，须综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。同时，各级地方政府对房地产市场要承担起主体责任，增加住房供应，让一线城市的居民分流到周边区域，发展住房租赁市场，整顿房地产市场交易秩序等。

从这次中央经济工作会议关于房地产的相关内容来看，未来房地产市场的发展原则是确立了，住房就是要回归到它的居住功能，要去除房地产的赚钱功能。也就是说，要让当前中国房地产市场转型为以消费为主导的市场，让房地产市场的性质发生根本性转变。可以说，未来中国房地产市场的发展原则，让中国房地产市场走在了正确的道路上。但是这个原则要具体落实可能会存在一定的难题。

因为，从2016年我国经济形势来看，尽管增长速度可保持在6.7%，但对经济增长的主要拉动作用之一，就是经济的“房地产化”。比如，从已经公布的数据来看，2016年国内商品房销售面积及销售总额都创历史最高水平。从数据来看，房地产业不仅对2016年各地GDP增长贡献很大，它也带动了相关上下游产业的增长。煤炭价格上涨、钢铁业走出多年的困境、国内大宗商品价格上行等都与房地产市场的繁荣有关。

而2016年上半年不少城市房价大幅上涨，不仅把早就顶在天花板上的房价再度炒高，而且把一些城市的房地产泡沫越吹越大，成了投机炒作为主导的市场，住房成为了投机炒作赚钱的工具。这种情况下，房地产与实体经济的距离也越来越远，致使我国金融市场的潜在风险在不断积聚。所以，2016年由推高房价所带来的国内房地产市场繁荣，其实很大程度上是资产价格上涨的结果。这种以资产泡沫拉动的楼市繁荣，将给未来中国经济增长留下一大隐患。

通过税收政策严格界定住房性质

如果房地产要回归到它的居住功能，就必须让楼市根本转型。而究竟如何转型，转型之后又会走向哪里?因为，面对2016年我国不少城市房地产市场价格疯狂上涨，我国中央政府不得不出手，通过及时调控和房地产市场的长效机制让它走上健康发展之路。2016年“9·30”调控政策之后，一些地方出台更为严格的房地产调控政策。可以看到，这些房地产调控政策出台之后，尽管各城市的房价仍然顶在天花板上，但住房销售量都出现了急剧下降。如果这种房地产调控政策持续一年及以上，那么2017年的住房销售量还可能持续下降并形成倒逼效应。

在这种情况下，即使作为一个以投资为主导的住房市场，住房的销售量急剧下降而房价不下跌，这也会严重影响一些地方2017年的经济增长，或至少给GDP增长造成巨大的压力。同时，住房销售量的下降很快就会波及房地产相关行业及产业。这些行业及产业的新一轮产能过剩又可能出现。当然，更为严重的情况可能是，如果全国住房销量急剧下降而导致房价下跌，这也可能由此给我国银行体系及金融市场带来巨大风险。所以，2016年中央经济工作会议要求既要挤出中国房地产泡沫，又不要引发房地产市场大起大落。这种理想状态是很好的，但要让房地产市场回归居住功能则需要实实在在的政策支撑。

让住房回归居住功能，我们需要从增加住房供应，以及购买住房者分流进入租房市场等方式入手，更需要对住房的投资与消费的性质进行严格的界定。因为，住房的两种性质如果没有界定清楚，住房既可投资也可消费，住房投资者出价肯定会高于住房消费者，最后还是投机炒作者在主导市场，特别是在住房购买是有利可图时，增加住房供给只是让住房投资者有更多的投资机会。所以，要让住房回归到居住功能而不是赚钱的工具，最重要的经济杠杆就得对住房性质在事中及事后用税收政策进行严格界定。因为住房投机炒作者要达到其投资目的，就必须通过交易的方式来实现。如果购买的住房没有进行交易，其投资收益是无法实现的。住房的交易税及交易所得税是界定住房是投资品还是消费品的最好的方式。如果能够从住房交易税及住房交易所得税入手，就能够清楚界定住房的性质，对住房投机炒作收益通过税收的方式收回，让住房投机炒作无利可图。这样才能够把住房作为投机炒作的赚钱工具的性质去除。如果不采取严格的税收政策把住房的投机炒作与消费区分开，让投机炒作无利可图，那么要想让住房市场回归到居住功能难度是很大的。

建立适合中国国情的楼市长效机制

中央经济工作会议提出要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。这意味着，要建立中国房地产市场长效机制已经形成共识，也将成为2017年甚至未来我国房地产市场政策及中国经济的基本政策所在。

要建立长效机制，最为关键的就是要对住房的性质在事前、事中及事后用信贷政策及税收政策进行严格的界定。可以把中国的房地产市场严格区分为三个层次的市场，即住房消费市场、住房投资市场、保障性住房等。在这三个市场采取完全不同的信贷政策及税收政策。

对于占比最大的消费性住房来说，要严格限制交易，即使出现改善性交易，住房交易可能出现的溢价也得通过严格的税收制度收回。这样才能够保证住房真正成为消费品而不是赚钱工具。如果消费性住房回到它的居住的基本功能，那么住房价格才会理性回归，也不会出现房地产市场的泡沫。而消费居住性的住房市场，肯定要大于目前这种少数人玩的以投机炒作主导的市场，对于有近14亿人口的中国来说，消费居住性的住房市场将是一个无限大的市场。而一个以消费居住为主导的住房消费市场，不仅能够满足国人基本居住需求，也可成为中国经济增长及经济繁荣的动力。所以，要建立起适合中国国情、适应市场规律的房地产市场长效机制，就得去除房地产市场的投机炒作功能，去除房地产消费市场赚钱功能。而这些都得通过用信贷政策及税收政策在事前、事中及事后严格地限定。如果能够做到这点，再加上建立完备的住房保障体系，那么中国的房地产市场才能够走上持续稳定的发展之路。

总之，2016年中央经济工作会议把住房放在特别重要的位置，就是要对住房市场拨乱反正，让住房回归本原，而非赚钱工具。就是要让中国住房市场转型，中国经济转型，这是中国房地产市场一场重大的理念及制度变革，也是一场重大的市场变革。而这种住房市场的变革及性质调整，其实就是一次重大的利益关系调整。这种变革对绝大多数人或中低收入者来说当然是有利的，对少数住房投机炒作者或手上持有过多住房的人来说则当然是不利的。所以，要让住房市场回归到居住功能，肯定会受到各种既得利益者的严重阻碍。中央政府对住房市场重新定位是相当正确的，它将为中国住房市场走向健康持续发展之路奠定基础，但要让这个原则转化为具体房地产政策并落实落地，估计会是一个渐进的过程。但要注意的是，我国的住房市场转型越是缓慢，整个社会可能付出的代价与成本就会越高。快刀斩乱麻式地调整与变革，尽管会引起房地产市场的短期阵痛，但却能够让中国经济及房地产市场很快走出困境，从这点讲，是到该下决心的时候了。

(作者系青岛大学经济学院教授)