购房者：选价值洼地 开发商：带产业拿地

□本报记者 文强

2017年可否买房?在哪里买?开发商能否拿地?如何拿?专业人士林森在接受本报记者采访时作出了如下预测——四川楼市整体比较健康，省内二级城市主要还是去库存，而成都市场的机会依然很多，购房者可以选价值洼地下手置业。

1 成都主城 城北机会大

城南被限购了，价格也被指导了。今年，成华区与金牛区是必争之地。城北会有大量优质土地推出，产业规划也在升级，比如：八里庄、交大、青龙场等区域。

2 二圈层 新工业成“发动机”

龙泉驿的崛起，是工业大发展带动的结果，目前区域GDP产值超1000亿元，是成都名副其实的第一副城;而郫都区要在变区之后，找到继富士康之后新的“大腿”。

3 三圈层 产业新城有吸引力

从相关数据来看，成都是一二三圈层分化最明显的城市。最大的问题不是价格差异，而是成交量。去年成都三圈层9个区县，一共加起来住宅成交量是470多万平方米，仅龙泉驿一个区就是350万平方米，其他区域成交量低意味着发展动能不足，没有外来人口买房。

那么产业新城能否改变远郊县城?成都远郊工作机会少，没有好的产业，大家抢着往城里跑。

开发商 学会带产业拿地

2017年，收购并购和带产业拿地是两大关键词。不是所有的企业都可以收购并购别人，但大多数企业可以关注带产业拿地。科创、音乐、工业、旅游、总部、新物流、金融、现代制造、自贸区等，都将是企业带项目拿地的前提。以“租用地+集体用地+部分开发用地”的模式解决“面粉”问题，再以“融资+运营+持有”的模式做好“面包”，最后实现资金回笼。如今，房地产就是卖房子时代已经一去不复返，一个企业可以做完所有事情的时代也过时了。

商业地产 无边界与强跨界

春节大假期间记者看了几个项目，有一个酒店公寓，5米左右层高的家庭LOFT，中间用4层，做了一个很大的热带雨林公园，再往上又用三层，做一个中式院落，每层一个挑台，都是一个景观游泳池。还有一个商业体，里面有很逼真的博物馆、河流，以及家人可以共享的剧场、农场、飞行体验，还有一条穿越感很强的古代街区。

未来商业不会再有公摊一说，每一平方都会很好玩;未来的商业没有业态规划一说，事物无边界融合。当有些人还沉醉于简单的书店+餐饮就是跨界的时候;当有些人还在想着划小开零，想着租金售价的时候，那就说明你的商业项目是完全没有前途的。

旅游地产 进入社群时代

旅游地产，第一代是观光和度假。但做观光和度假是有条件的，除非有绝对强势资源。比如洁净的空气、海水或无二的旅游资源。无数项目觉得自己有强势资源，于是就死掉了。第二代是旅居+换住。虽然一些商家找个著名的酒店品牌，卖房可以全球住。但还是解决不了核心问题，销售依然慢。第三代是“产业+”。比如大健康项目，无数人理解的“产业+”就是送块农田，修个花海，修个山地自行车道，大不了建个医院，但“产业+”真不是这样的。

旅游地产真不是开发商一家能玩的，无数项目失败在于不忘初心，失败在于所有的体验都只是配套，失败在于一开始就以卖房子为导向。第四代是社群时代。很多项目觉得没客源，没人来玩，事实上真正客人是由一个个共同喜好的群体组成。比如以古董、陶艺、音乐、黑科技等为主题。最好的旅游，是和有同样喜好的人，在同一个地方，做同样好玩的事，把项目变成一座好玩的聚落。