成都入围试点，租赁房市场如何演变？

四问集体建设用地建设租赁住房

□敬松 本报记者 寇敏芳 文强

日前，国土资源部和住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定在成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。这将对成都房地产市场、新型城镇化建设带来哪些影响?

成都等城市为什么先行试点？ 地方有意愿，租赁住房需求大

此次试点共有13个城市，分别为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

国土资源部利用司相关负责人介绍，在超大、特大城市和住房和城乡建设部批准的发展住房租赁市场试点城市中，按照地方自愿原则，部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

上述13个城市均是一、二线城市，租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力相对较强。

此前，成都郫都区成为国家首批集体经营性建设用地试点县，在集体经营性建设用地入市方面进行了很多成功探索。这些经验，可以供此次试点借鉴。

租售并举会来得更猛？ 打破建设用地垄断，新“蓝海”有望形成

7月，住建部、国家发改委等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取成都等12个城市首批开展住房租赁试点。

现在，又开展集体建设用地建设租赁住房试点，势必带来租赁房源加量。供给增大，将如何影响房地产市场?

“为一些开发商转型开辟了新路。”成都市房地产开发协会会长、成都金房集团董事长王晓白认为，一部分人租房、一部分人买房的格局形成，才是一个健康的市场，租赁住房市场是“蓝海”，租赁概念的股票都在涨。

地产策划人李绍华认为，集体建设用地建租赁住房，将进一步推动租售并举，打破国有建设用地长期垄断房地产开发市场的格局，“相当于土地市场打开了‘闸门’，真正实现了‘两条腿’走路。”

近年来，拆迁越来越难，增加住宅用地供应的难度也越来越大，由村集体自行或者联合其他主体开发集体建设用地，成本、难度都要低得多。成都香木林置业营销总监陈光健认为，在国有建设用地基础上修建租赁性住房，成本会非常高，而回报又很低，新政正好解决这个矛盾。

对城镇化有何推动？ 有利于盘活农村土地、城中村改造

2015年，郫县(今郫都区)开始试点农村集体经营性建设用地入市，集体土地被盘活。截至今年6月，郫都区已完成30宗353亩农村集体经营性建设用地入市交易，获得成交价款2.1亿元。

“入市是一锤子买卖，租赁则不同，土地还抓在自己手上。”郫都区战旗村支部书记高德敏说，在试点农村集体经营性建设用地入市的过程中，曾希望由村集体开发一些乡村旅游项目，租给业主使用，但是因为产权问题存在争议，最后还是采取入市交易的方式。

“结合农村新业态，一些村社可以开发运营特色的地产项目，把闲置的土地利用起来，统一开发、统一管理，有助于推动乡村旅游项目走向高端，促进农民增收。”有专家认为。

中原地产首席分析师张大伟认为，随着城市的扩张，城中村等集体土地越来越多，如果这部分能进入租赁市场，将有利于城中村改造。

会变成小产权房入市吗？ 是短期租赁，不得以租代售

市民还关心，是否意味着“小产权房”可暗度陈仓进入市场了?

业内人士指出，集体土地建租赁房与小产权房的差别在于，一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。

因此，方案强调不得以租代售，明确规定集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，承租的集体租赁住房不得转租。

专家认为，要避免成为小产权房，应当有配套政策，形成有效监管，建立科学的流转机制，避免不需要的长期占用。要避免“租赁者”和村庄私下签订协议，中国人民大学经济学院教授陶然认为，政府可以引入市场化、专业化的第三方物业公司，实施住房的出租和管理。